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HK]上实城市开发:二零二一年中期业绩报告

发布日期:2021-09-24 04:01   来源:未知   阅读:

  上海實業城市開發集團有限公司 (「上實城開」) 現於中國11個主要城市擁

  有27個房地產項目, 分佈於上海、 昆山、 無錫、 北京、 瀋陽、 天津、

  西安、 重慶、 武漢、 煙台及深圳, 當中大部分為中、 高檔住宅物業, 興

  建工程正全速進行, 為本集團提供約414萬平方米的可售建築面積, 奠定了

  附註: 借貸淨額 =總貸款(包括銀行貸款、其他貸款及債券)減現金及現金等價物以及已抵押銀行存款。

  開 局 之 年,不 忘 初 心,不 辱 使 命,創 造 業 績,書 寫 輝

  二零二一年上半年,中國持續推動疫情防控工作,鞏固經濟社會發展的成果,並持續穩定恢復經濟運行,而中央

  的利好政策進一步釋放內需潛力。上半年國內生產總值(「GDP」)同比增長12.7%,生產需求逐步恢復,就業率和

  期內,中央政府堅持「房住不炒」方針,強力監管各地房地產金融,三月份全國兩會中的《「十四五」規劃綱要》更是

  著重於實施房地產市場平穩健康發展長效機制,務求使房地產與實體經濟獲得均衡發展,進一步建立完善的住房

  市場體系和住房保障體系。根據國家統計局數據,房地產銷售數據維持穩定正增長,上半年商品房銷售額達人民

  幣92,931億元,同比增長38.9%,銷售面積88,635萬平方米,同比增長27.7%。

  二零二一年上半年,隨著國內經濟持續好轉,上實城開加強對現有土地儲備開發,深耕上海都市圈及其他核心一、

  二線城市,圍繞高標準城市更新。旗艦項目上海當代美墅 . 城開雲外、上海萬源城及上海當代藝墅 . 城開御瑄繼

  續保持強勁銷售,為上實城開帶來穩定豐厚的收益和利潤。今年三月,本集團成功中標位於陝西省西安市啟源路

  項目,位置於啟源二路以南、上春北路以東編號為CB4–3–225的土地使用權,地盤面積約51,208平方米,該宗地

  享有灞河沿岸強勢的自然生態資源和醇熟的周邊配套,是極富價值的純居住用地,同時亦契合本集團在主要都會

  重點地區開發之戰略。期內,本集團高度關注潛在高回報城市更新項目機遇,深入發展投資性物業業務,推進產

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團商品房及保障房的總合約銷售金額為人民幣4,866,570,000元(截至

  二零二零年六月三十日止六個月︰人民幣3,706,390,000元),同比上升31.3%。總合約銷售面積為111,000平方米,

  4,250,320,000元,佔集團總合約銷售額的87.3%,銷售面積約83,700平方米。高品質項目西安自然界、北京西釣

  魚台 . 御璽、上海當代美墅 . 城開雲外及上海萬源城等產品設計優異,均受到市場追捧,為市場對樓盤熾熱的需

  求提供供貨支持,取得了良好的預售成績,銷售額分別達到人民幣1,175,520,000元、人民幣1,153,410,000元、人

  集團帶來理想的收入。而期內保障房合約銷售額達人民幣616,250,000元,佔集團總合約銷售的12.7%,主要來自

  今年4月,上實城開天津河東工大 . 仰山華庭項目正式開工,天津河東工大 . 仰山華庭是上實城開在天津開發的重

  點住宅項目,位於毗鄰內環線的河東區成林道,擁有眾多優質資源配套,優勢明顯,項目得到河東區委、區政府

  的關心和支持。本集團以高水平打造河東工大 . 仰山華庭項目,對提高河東區乃至天津市整體形象、改善區域綜

  今年5月,位於上海首批城中村改造項目地塊的「城開優享+欣虹匯」商業項目正式開工,「城開優享+欣虹匯」位於

  虹橋商務區核心位置,緊鄰國家會展中心和虹橋國際交通樞紐,規劃面積近80,000平方米,彙聚多重商業功能,

  有望未來為本集團貢獻可觀收入和利潤。同月,萬源城開中心花園總部辦公正式面世,其涵蓋6棟花園總部辦公、

  2棟甲級標準寫字樓及1個小型商業中心,其中花園辦公共6棟,每棟面積約3,500-6,200平方米,2棟甲級標準寫字

  今年7月,位於上海萬源城片區的商業中心「城開優享+」盛大開業,不僅是為萬源城片區的居民增添了一個小而美

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團在建項目共15個,在建面積達3,107,000平方米,主要包括TODTOWN

  天薈、上海濱江城開中心、西安自然界及上海上投寶旭等項目。當中,新開工面積309,000平方米,主要來自天津

  河東工大項目、上投新虹、及西安啟源路項目;期內,交付面積合共96,000平方米,主要為上海當代美墅 . 城開雲

  本集團通過市場投研,精準把握市場窗口,加速項目流動性,進一步增加銷售量。重點項目上海當代美墅 . 城開

  雲外、上海萬源城及上海當代藝墅 . 城開御瑄銷售成績卓越,為本集團帶來理想的收入。當中,上海當代美墅 .

  截至二零二一年六月三十日,本集團於上海、北京、天津、重慶、瀋陽、西安、昆山及深圳等8個重點開發大城市

  已經建成多個商業項目、持有的投資性物業總面積約880,000平方米。期間,本集團的整體租金收入同比上升44.2%

  至418,474,000港元(二零二零年:290,288,000港元),主要由於整體出租率和項目平均租金單價的上升所致。

  本集團始終堅定貫徹租售並舉政策,持續推進租賃住宅業務。旗下三個長租房項目上海晶享、上海莘至城、上海

  城瀧有序開發中,合共建築面積295,000平方米。當中,上海晶享項目、上海莘至城項目預計於二零二二年落成,

  上海城瀧項目則將於二零二三年落成,相關業務未來將為本集團貢獻穩健租金收入。

  未來,本集團將發掘更多行業調整中逆向佈局機遇,憑藉豐富的優質項目獲取經驗,在保障集團長期經營業績及

  業務可持續發展的基礎上,進一步發展更多元化的戰略合作及擴展商業地產格局。

  2020年10月,本集團攜手母集團上實集團旗下上海醫藥聯合打造的上實國際婦兒醫院項目正式啓動,透過將智慧

  醫療的產業模式引入山東煙台;又和母公司全資附屬上海淩風醫療及上海華氏合組聯營企業,將於上海開發及經

  營醫療美容機構。二零二一年五月,與上海醫藥簽訂提供項目管理服務協議,管理費為人民幣4,800,000元。

  本集團積極回應母集團在大健康領域的佈局,把大健康產業作為核心發展的戰略和產業。上實城開借助母集團締

  造的良機,積極圍繞大健康產業佈局,把握長遠戰略發展機遇,為自身發展勾畫新的增長曲線。

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團收入為4,577,400,000港元(截至二零二零年六月三十日止六個月:

  3,172,823,000港元),同比上升44.3%,主要由於去年同期受新冠疫情影響,在中國內地實施相關之檢疫及社交距

  離措施,導致客戶簽約受限,交房時間有所延後,相反於本期內因中國控制疫情得宜令交房回復正常。期內,物

  業銷售收入達4,031,412,000港元(截至二零二零年六月三十日止六個月:2,829,760,000港元),仍然是本集團最主

  要收入來源,佔總收入88.1%(截至二零二零年六月三十日止六個月:89.2%)。其中,上海當代美墅 . 城開雲外、

  上海萬源城及上海當代藝墅 . 城開御瑄分別佔物業銷售收入的76.0%、20.9%及2.3%。

  本集團來自租金、管理和服務,以及酒店業務的收入同比上升,三項業務分別貢獻418,474,000港元、2,835,000港

  元),分別佔總收入9.1%、0.1%及2.7%(截至二零二零年六月三十日止六個月:9.1%、0.1%及1.6%)。

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團毛利為1,847,237,000港元,較二零二零年同期上升29.0%。毛利率

  為40.4%,與去年同期略為下跌主要由於去年同期主要銷售及較高毛利率項目如上海萬源城及上海當代藝墅 . 城

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團錄得投資物業重估增值淨額約103,938,000港元,主要來自西安自然

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團分銷及銷售開支同比上升78.2%至176,787,000港元(截至二零二零

  年六月三十日止六個月:99,200,000港元),主要由於期內因應2019冠狀病毒疫情而增加宣傳及營銷力度,藉此促

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團一般行政開支同比下跌3.0%至182,026,000港元(截至二零二零年六

  月三十日止六個月:187,727,000港元)。主要由於期內繼續嚴格執行成本控制措施,並取得良好成效所致。

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團其他開支、收益及虧損錄得淨虧損約為1,098,000港元(截至二零二

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團錄得溢利同比下跌41.6%至207,224,000港元(截至二零二零年六月

  三十日止六個月:355,072,000港元)。上半年,股東應佔溢利約為54,029,000港元(截至二零二零年六月三十日止

  六個月:151,041,000港元),每股基本盈利為1.12港仙(截至二零二零年六月三十日止六個月:每股基本及攤薄盈

  本集團管理其資本,以確保本集團內之實體能夠根據續經營基準經營,同時透過優化債務及股權之平衡,為股東

  本集團之資本結構包括淨債務,其包括銀行及其他貸款、現金及現金等價物以及本公司擁有人應佔權益(包括已發

  於二零二一年六月三十日,本集團持有之銀行結餘及現金為9,039,343,000港元(於二零二零年十二月三十一日:

  9,550,663,000港元)。本集團的負債淨額對權益總額比率(借貸淨額(總銀行及其他貸款減去銀行結餘及現金及受

  限制及已抵押銀行存款)對權益總額)至本期末為45.0%;流動比率為1.6倍。

  於二零二一年六月三十日,本集團包括銀行貸款、其他貸款及墊付債券的總貸款約為20,986,896,000港元(於二零

  期內,六合至尊,本集團的現金充足,管理層相信,本集團有充足的資金及日後收益足以應付目前營運資金及未來發展的需

  期內,本集團大部分收益及經營成本以人民幣計值,除以外幣計值的若干銀行存款及若干銀行及其他借款外,本

  集團之經營現金流或流動資金並不受任何其他重大的直接匯率波動影響。截至二零二一年六月三十日,本集團無

  訂立任何外匯對沖安排控制其匯率變動風險。但未來將適時採取必要的措施,以減少匯率波動帶來的影響。

  於二零二一年六月三十日,本集團聘有823名僱員(包括香港及中國辦事處)。本集團之僱員酬金政策乃根據僱員

  之表現、資歷及能力制訂。本公司董事(「董事」)之酬金乃由本公司薪酬委員會參照本集團營運業績、個人表現及

  市場比較統計數字制訂。員工福利包括與本集團盈利表現及個人表現掛鈎之酌情花紅以及強制性公積金計劃供款。

  本集團已採納購股權計劃,以獎勵董事及合資格僱員。截至二零二一年六月三十日止六個月期間,本集團亦為僱

  員提供與職務相關之培訓課程,並定期舉辦培養團隊精神之活動予員工參與,務求提升本集團之人力資源質素及

  截至二零二一年六月三十日,本集團土地儲備共有27個項目,分佈於11個內地重點城市,包括上海、北京、天津、

  西安、重慶、昆山、無錫、瀋陽、煙台、武漢及深圳,當中大部分為建成及處於建設期的中、高檔住宅及商用物

  業,未來可售規劃建築面積約4,140,000平方米,足夠未來3至5年發展。

  今年三月,本集團成功中標位於陝西省西安市啟源路項目,位置於啟源二路以南、上春北路以東編號為CB4–3–225

  的土地使用權,需支付之土地出讓金為約人民幣15.25億元。該土地位於西安市滻灞生態區,毗鄰在建之西安地鐵

  10號線未央湖站及灞河。該土地地盤面積約為51,208平方米,為住宅用地,可開發為約102,418平方米之住宅開發

  本集團將繼續謹守穩中求進的發展基調,繼續加強現有優質土地儲備開發,最優化投放資源於精品開發模式。

  二零二一年上半年,在中央政策的帶領下,中國在疫情防控和經濟社會發展成果得到了持續拓展和鞏固,房地產

  銷售維持穩定正增長。本集團相信下半年房地產市場在中央《「十四五」規劃綱要》的帶領下,將繼續穩步健康增長。

  下半年,本集團將以強經營能力為導向,緊抓銷售窗口期,適時加大推貨與銷售力度,提升周轉策略,推動實現

  本集團未來將繼續深耕上海都市圈和其他一、二線城市,謹守穩中求進的發展基調,加強對現有優質土地開發;

  持續把握城市更新改造發展機會,利用國企品牌優勢,專注舊區改造、工業地塊轉型升級;持續發展產城融合業

  務,加碼多元化佈局;積極洞察市場趨勢,銳意開拓房地產及商業資產投資運營,為本集團未來可持續高質量發

  展提供動能;通過資產經營與資本運作雙輪驅動,實現集團資產轉型升級、業務創新發展。上實城開將憑藉豐富

  南 至 顧 戴 路、北 達 平 南 路,距 離 中 環 線 不 足700米,是 上 海

  的交通工具將在項目區域內得到整合,實現無縫便捷的轉乘。TODTOWN天薈是集住宅、商業、休閒於一體的「空

  中之城」,涵蓋5萬平方米的寫字樓、14萬平方米的商場、2萬平方米的酒店、9萬平方米的住宅、8.5萬平方米的服

  從二零一四年下半年開始,項目引入全新品牌「自然界」作新盤推售,以突顯地理位置優越。

  本公司董事會(「董事會」)不建議就截至二零二一年六月三十日止六個月派付任何中期股息(截至二零二零年六月

  本公司或其任何附屬公司概無於截至二零二一年六月三十日止六個月內購買、出售或贖回本公司之任何上市證券。

  本公司之公司細則或百慕達法律並無優先購買權之規定,致使本公司須按比例向本公司現有股東(「股東」)提呈發

  截至二零二一年六月三十日止六個月期間,本公司一直遵守載於香港聯合交易所有限公司(「聯交所」)證券上市規

  本公司已採納有關董事及相關僱員(該等人士可能知悉有關本公司或其證券之內幕消息)進行本公司證券交易之自

  訂操守守則(「相關僱員證券交易指引」),其條款並不較於上市規則附錄十所載之上市發行人董事進行證券交易的

  標準守則(「標準守則」)寬鬆。經本公司作出具體查詢後,全體董事均確認,彼等於截至二零二一年六月三十日止

  六個月內一直遵守標準守則及有關董事進行證券交易之自訂操守守則所載之規定準則。

  此外,據本公司所知,概無本集團相關僱員曾於截至二零二一年六月三十日止六個月內未有遵守相關僱員證券交

  誠如本公司日期為二零一九年十一月二十二日之公告所披露,本公司(作為借款人)與一家銀行(作為貸款人)就為

  期十八個月且金額為人民幣1,690,000,000元的定期貸款融通訂立貸款協議(「定期貸款融通」)。該貸款協議規定,

  上海實業(集團)有限公司(「上實集團」)作為本公司及上海實業控股有限公司(「上實控股」)的控股股東須直接或間

  接擁有本公司股本總額不少於51%,並維持對本公司之管理控制權(「所需契諾」)。倘違反所需契諾,將構成貸款

  誠如本公司日期為二零二零年六月十七日之公告所披露,為對定期貸款融通進行再融資,本公司(作為借款人)與

  一家銀行(作為貸款人)就為期三十六個月且金額為人民幣2,400,000,000元的定期貸款融通訂立貸款協議。該貸款

  誠如本公司日期為二零二零年十一月四日之公告所披露,本公司(作為借款人)與一家銀行(作為貸款人)訂立融通

  函(「融通函」),內容有關一筆高達500,000,000港元之循環貸款融通,到期日為自融通函接受日期起計滿一年當日

  (「循環貸款融通」)。融通函載有本公司作出之承諾,只要循環貸款融通或其項下之任何金額仍未清償,上實控股

  (為本公司之控股及主要股東)及上實集團(為上實控股之控股股東)須合共直接或間接擁有本公司股本總額不少於

  51%,並維持對本公司之管理控制權(「持股及管理契諾」)。倘違反持股及管理契諾,將構成融通函項下之違約。

  於二零二一年六月三十日,上實控股及上實集團實益擁有本公司已發行股本總額分別約43.93%及63.77%。除上文

  本公司審核委員會(「審核委員會」)現時由三名獨立非執行董事組成,分別為李家暉先生(委員會主席)、杜惠愷先

  生,太平紳士 及范仁達先生。審核委員會主要負責審閱本集團採納之會計原則及常規;審閱本集團之財務申報程

  序、風險管理及內部監控制度;以及審閱外聘核數師之獨立性及客觀性、審核服務範疇及向外聘核數師支付之相

  關審核費用。審核委員會已審閱本集團截至二零二一年六月三十日止六個月之未經審核中期財務報表,並與本公

  司管理層及核數師討論本集團採納之會計原則及常規、風險管理及內部監控事宜、年終業績及財務報表以及審核

  本集團之外聘核數師德勤 . 關黃陳方會計師行已根據香港會計師公會頒布之香港審閱委聘準則第2410號「由實體

  獨立核數師審閱中期財務資料」審閱本公司截至二零二一年六月三十日止六個月之未經審核簡明綜合財務報表。

  於二零二一年六月三十日,本公司董事及主要行政人員於本公司或其任何相聯法團(定義見證券及期貨條例(「證

  券及期貨條例」)第XV部)之股份、相關股份及債權證中擁有根據證券及期貨條例第XV部第7及第8分部已知會本公

  司及聯交所之權益及淡倉(包括根據證券及期貨條例有關條文被當作或視為擁有之權益及淡倉),以及根據證券及

  期貨條例第352條須記錄於本公司存置之登記冊之權益及淡倉,或根據標準守則須知會本公司及聯交所之權益及

  1. 該等權益乃本公司向該等董事(作為實益擁有人)授出之購股權涉及之本公司相關股份之權益。

  1. 該等權益乃與上實控股根據其購股權計劃授出之購股權(為非上市及實物結算股本衍生工具)有關之上實控股相關股份。

  除本報告披露者外,於二零二一年六月三十日,概無本公司董事或主要行政人員於本公司或其任何相聯法團

  (定義見證券及期貨條例第XV部)之任何股份、相關股份或債權證中擁有根據證券及期貨條例第352條須記入

  所存置之登記冊之任何權益或淡倉,或根據證券及期貨條例第XV部第7及第8分部或根據標準守則須另行知

  根據股東於二零零二年十二月十二日舉行之股東特別大會通過之普通決議案,本公司已採納購股權計劃(「購股權

  於二零一零年九月根據購股權計劃授出之所有購股權已於二零二零年九月二十四日失效。於二零二一年六月三十

  日,在購股權計劃下並無仍未行使之購股權。購股權計劃於二零一二年十二月十一日屆滿。

  於截至二零二一年六月三十日止六個月,本公司在購股權計劃下之購股權並無任何變動。

  根據本公司股東於二零一三年五月十六日(「採納日期」)舉行之股東週年大會通過之普通決議案,本公司已採納新

  茲提述本公司日期為二零一三年四月十六日有關採納新購股權計劃之通函(「通函」)。除文義另有所指外,通函所

  界定之詞彙與本中期報告所使用者具有相同涵義。誠如通函所披露,新購股權計劃自採納日期起計十年內有效。

  新購股權計劃旨在令本公司可向合資格參與者授出購股權,作為彼等對本集團所作貢獻之獎勵及╱或獎賞。

  (a) 本集團任何成員公司或任何所投資公司之任何僱員(不論是全職或兼職,包括任何執行董事及非執行董事但

  (b) 本集團任何成員公司或任何所投資公司之任何獨立非執行董事及(如適用)任何監事;

  (c) 向本集團任何成員公司或任何所投資公司供應貨物或提供服務之任何供應商;

  (e) 向本集團任何成員公司或任何所投資公司提供研發或其他方面的支援(不論是否屬技術性質)的任何人士或

  (f) 本集團任何成員公司或任何所投資公司之任何股東或本集團任何成員公司或任何所投資公司發行之任何證

  (g) 本集團任何成員公司或任何所投資公司之任何業務範疇或業務發展方面之任何諮詢人或顧問(不論是否屬專

  (h) 以合營、業務聯盟或其他業務安排的方式,為本集團之發展及成長作出(或可能作出)貢獻之任何其他組別或

  就新購股權計劃而言,亦可以向由一名或以上的合資格參與者全資擁有之任何公司提呈要約。

  董事會認為新購股權計劃將為合資格參與者提供獲得本公司股份之機會,並鼓勵合資格參與者為本公司及其股東

  之整體利益而致力提高本公司之價值。新購股權計劃之條文符合上市規則第十七章規定。有關新購股權計劃之進

  自採納日期起至二零二一年六月三十日止期間,本公司並無根據新購股權計劃授出任何購股權。

  除本報告披露者外,本公司於截至二零二一年六月三十日止六個月並無向須根據上市規則第17.07條作出披露之任

  於二零二一年六月三十日,主要股東及其他人士(本公司董事及主要行政人員除外)於本公司股份及相關股份中擁

  有根據證券及期貨條例第XV部第2及第3分部條文已知會本公司及聯交所及根據證券及期貨條例第336條本公司須

  存置之登記冊所記錄之權益或淡倉,或以其他方式知會本公司之權益或淡倉如下:

  2. 該等權益包括由上實穎采有限公司持有之2,061,229,080股本公司股份及在下文附註3所述之抵押下視為由穎佳有限公司持有之

  50,000,000股本公司股份。由於上實穎采有限公司及穎佳有限公司均為上實控股(由上實集團控制)之全資附屬公司,因此上實控

  股及上實集團被視為或當作於上實穎采有限公司及穎佳有限公司持有之本公司股份權益中擁有權益。

  3. 該等權益包括由Invest Gain Limited(由截至二零一一年十二月三十一日止年度期間不再是本公司主要股東的酈松校先生實益全資

  擁有之公司)持有並抵押予穎佳有限公司的50,000,000股本公司股份(淡倉)。因此,上實控股及上實集團被視為或當作於本公司

  4. 上實集團透過上海投資控股有限公司(上實集團之附屬公司)持有上實控股約55.13%之股份。因此,就證券及期貨條例而言,上實

  集團被視為或當作於上實控股持有之2,111,229,080股本公司股份中擁有權益。另外,上實集團亦被視為或當作於其附屬公司上海

  實業貿易有限公司、上海實業金融控股(香港)有限公司、上海實業崇明開發建設有限公司、SIIC Capital (B.V.I.) Limited及上海投

  除本報告披露者外,於二零二一年六月三十日,本公司未獲任何人士(本公司董事及主要行政人員除外)知會彼等

  於本公司股份或相關股份中擁有根據證券及期貨條例第XV部第2及第3分部之條文須向本公司披露之權益或淡倉,

  唐鈞先生已獲委任為本公司之總裁、執行董事兼投資評證委員會成員,自二零二一年一月十五日起生效。

  本公司獨立非執行董事范仁達先生(「范先生」)由聯交所上市公司天福(開曼)控股有限公司(股份代號:6868)之獨

  立非執行董事調任為執行董事,且已辭任該公司之薪酬委員會主席以及審核委員會及提名委員會成員,自二零二一

  范先生已退任聯交所上市公司利民實業有限公司(股份代號:229)之獨立非執行董事,香港六合开账结果,且不再擔任該公司之審核

  委員會、薪酬委員會以及提名委員會之成員,自二零二一年五月二十一日起生效。

  本公司獨立非執行董事李家暉先生已退任聯交所上市公司華營建築集團控股有限公司(股份代號:1582)之獨立非

  執行董事,且不再擔任該公司之提名委員會成員以及審核委員會及薪酬委員會主席,自二零二一年六月二十五日

  除上文所披露者外,根據上市規則第13.51B(1)條,並無其他資料須予披露。

  本人謹向董事會、我們之管理層和所有員工就他們之不懈努力;以及向我們之客戶、供應商、業務夥伴和股東就

  本核數師已審閱上海實業城市開發集團有限公司(「貴公司」)及其附屬公司(統稱「貴集團」)載於第30至60頁之簡

  明綜合財務報表,其中包括於二零二一年六月三十日之簡明綜合財務狀況表與截至該日止六個月期間之相關簡明

  綜合損益及其他全面收入報表、股本權益變動表和現金流量表及若干說明附註。香港聯合交易所有限公司證券上

  市規則規定,中期財務報告之編製必須符合當中有關條文以及香港會計師公會頒佈之香港會計準則第34號「中期

  財務報告」(「香港會計準則第34號」)。 貴公司董事須對根據香港會計準則第34號編製及呈列簡明綜合財務報表負

  責。本核數師之責任是根據吾等之審閱對簡明綜合財務報表作出結論,並按照委聘之協定條款僅向作為實體之 閣

  下報告結論,並無其他目的。本核數師不會就本報告之內容向任何其他人士負上或承擔任何責任。

  本核數師已根據香港會計師公會頒佈之香港審閱委聘準則第2410號「由實體獨立核數師審閱中期財務資料」進行審

  閱。審閱簡明綜合財務報表包括主要向負責財務和會計事務之人員作出查詢,並應用分析性和其他審閱程序。審

  閱範圍遠少於根據香港核數準則進行審核之範圍,故本核數師不能保證本核數師將知悉在審核中可能發現之所有

  按照本核數師之審閱,本核數師並無發現任何事項,令本核數師相信簡明綜合財務報表在各重大方面未有根據香

  (i) 實繳盈餘作為可供分派儲備,指由股份溢價賬轉撥至實繳盈餘賬之款項,使上海實業城市開發集團有限公司(「本公司」)在股息政

  (ii) 其他重估儲備包括所購入聯營公司額外權益而成為本公司附屬公司之公平值(扣除遞延稅項)與賬面值之差額。此儲備將於出售附

  (iii) 根據中華人民共和國(「中國」)相關法律,在中國成立之附屬公司須按照除稅後溢利的10%提取法定盈餘儲備。附屬公司的儲備餘

  額達到註冊資本的50%時可以不再提取法定盈餘儲備,並可用於彌補過往年度的虧損、擴大現有經營或轉增附屬公司的資本。

  (iv) 合併儲備包括(1)為收購本公司中介控股公司上海實業控股有限公司(「上實控股」)控制之附屬公司(「被收購方」)而向上實控股支付

  之代價之公平值,與本公司及其附屬公司(統稱「本集團」)及被收購方於二零一一年受共同控制當日被收購方之資產淨值之公平值

  兩者之差額;及(2)為收購本公司最終控股公司上海實業(集團)有限公司(「上實集團」)對其行使國有股東權力之上海上投資產經營

  有限公司(「上投資產」)所控制之上海市上投房地產投資有限公司(「上投房地產」)及其附屬公司(統稱「上投房地產集團」)(於收購

  完成時分割若干資產及負債後)而向上投資產支付之代價,與本集團及上投房地產集團受共同控制當日上投房地產集團之資產淨

  股東出資指上實控股與上海市徐匯區國有資產監督管理委員會(「徐匯國資委」,為非控股股東)於二零一一年四月對本公司附屬公

  司上海城開(集團)有限公司(「上海城開」)之出資(根據彼等各自之股本權益比例),作為已繳資本。徐匯國資委持有上海城開之

  (v) 其他儲備指收購本公司非全資附屬公司之額外權益時本公司擁有人出資之溢價,當中包括(1)收購華欣大企業有限公司及其於中國

  擁有部分權益之附屬公司上海世界貿易商城有限公司(「上海世貿」)後,向非控股股東收購上海世貿之餘下1.0%權益;及(2)向非控

  股股東收購瀋陽向明長益實業有限公司之餘下20%權益。該等收購並無改變本集團對該等實體之控制權,已入賬作為股權交易。

  現金代價與非控股股東所持資產淨值中本集團已收購之公平值份額兩者之差額,已直接於權益確認為其他儲備,並歸於本公司擁

  (vi) 根據二零二零年五月十八日通過之特別決議案,為向股東作出分派,本公司將股份溢價賬之600,000,000港元轉撥至實繳盈餘賬,

  簡明綜合財務報表乃遵照香港會計師公會(「香港會計師公會」)頒佈之香港會計準則第34號(「香港會計準則

  第34號」)「中期財務報告」以及香港聯合交易所有限公司證券上市規則(「上市規則」)附錄十六之適用披露規

  二零二零年一月二十二日,本集團與(其中包括)上實融資租賃有限公司(「上實融資租賃」,為本公司控股股

  東之聯營公司)訂立認購協議。根據認購協議,本集團有條件同意透過向上實融資租賃注入現金約人民幣

  407,942,000元,認購上實融資租賃之經擴大註冊資本之20.0%。上實融資租賃為以上海為基地之綜合性信

  貸提供商,其業務包括向地區政府及其平台公司提供融資,藉以資助彼等之地方基建、供水及鐵路交通建築

  項目,以及為個人客戶提供汽車融資服務。二零二零年十二月,認購協議所載之完成收購之先決條件均已達

  成。因此,本集團已於二零二零年十二月底支付約人民幣407,942,000元。於二零二零年十二月三十一日,

  本集團作出之注資付款約484,607,000港元,乃確認為收購一間聯營公司已付按金。此交易之詳情載於本公

  司日期為二零二零年一月二十二日之公告及日期為二零二零年八月二十五日之通函內。於二零二一年一月六

  簡明綜合財務報表乃按照歷史成本準則編製,惟按公平值計量之投資物業及若干財務工具除外。

  除應用香港財務報告準則(「香港財務報告準則」)修訂及應用若干與本集團相關之會計政策所導致之額外會

  計政策外,編製截至二零二一年六月三十日止六個月之簡明綜合財務報表所用之會計政策及計算方法與本集

  為進行減值測試,商譽分配至預期從合併之協同效應中獲益之本集團各個現金產生單位(或現金產生

  獲分配商譽之現金產生單位(或現金產生單位組別)會每年進行減值測試,或於有跡象顯示單位可能出

  現減值時更頻密進行減值測試。就於某個報告期之收購所產生之商譽而言,已獲分配商譽之現金產生

  單位(或現金產生單位組別)於該報告期末前進行減值測試。倘可收回金額少於賬面值,則減值虧損會

  先分配用作減低任何商譽之賬面值,其後則按該單位(或現金產生單位組別)內各項資產賬面值之比例

  出售相關現金產生單位或現金產生單位組別內之任何現金產生單位時,商譽之應佔金額計入出售時釐

  定之損益金額中。當本集團出售現金產生單位(或現金產生單位組別內之現金產生單位)內之業務時,

  已出售商譽金額按已出售業務(或現金產生單位)與已保留現金產生單位(或現金產生單位組別)部分之

  收購海外業務產生之商譽以及所收購可識別資產之公平值調整,視作該海外業務之資產及負債處理,

  於本中期期間,為編製本集團簡明綜合財務報表,本集團首次應用由香港會計師公會頒佈於二零二一

  除下述者外,於本中期期間應用香港財務報告準則修訂,並無對本集團於本期間及過往期間之財務狀

  應用香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第

  4號及香港財務報告準則第16號之修訂本「利率基準改革 — 第二階段」之影響及會計政策

  對於採用攤銷成本計量之財務資產或財務負債之合約現金流量釐定基礎因利率基準改革而出現變更,

  本集團採用可行權宜方法,通過更新實際利率來核算該等變動,而該等實際利率變動一般對相關財務

  當且僅當滿足以下兩項條件時,利率基準改革要求改變合約現金流量之釐定基礎:

  . 釐定合約現金流量之新基礎在經濟上等同於先前之基礎(即緊接變更前之基礎)。

  對於未來租賃付款之釐定基礎因利率基準改革而出現變更,本集團採用可行權宜方法,通過使用不變

  之折現率對修訂後之租賃付款進行折現以重新計量租賃負債,並對相關使用權資產進行相應調整。當

  . 釐定租賃付款之新基礎在經濟上等同於先前之基礎(即緊接修改前之基礎)。

  應用香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第

  4號及香港財務報告準則第16號之修訂本「利率基準改革 — 第二階段」之影響及會計政策(續)

  於二零二一年一月一日,本集團擁有多項財務負債,其利率與將會或可能受制於利率基準改革之基準

  本集團擬就按攤銷成本計量之若干銀行借款因利率基準改革產生之合約現金流量變動,應用可行之權

  宜方法。由於在截至二零二一年六月三十日止六個月內,上述合約概無過渡至相關替代利率,因此該

  等修訂本並無對簡明綜合財務報表產生任何影響。應用有關修訂本之影響(如有)(包括額外披露事項),

  向本公司董事(即主要經營決策者)報告之資料以收入分析為主,以作資源分配及績效評估。除本集團之整體

  業績及財務狀況外,概無提供其他獨立財務資料。因此,僅呈列實體之披露資料、主要客戶及地區資料。

  本集團業務均位於中國。本集團所有收入及非流動資產(不包括若干物業及設備)均來自及位於中國。概無單

  一客戶於截至二零二一年及二零二零年六月三十日止六個月為本集團收入貢獻10%或以上。

  截至二零二一年六月三十日止六個月,於匯總一般貸款中產生之借款成本,乃應用資本化年率3.71%(截至

  根據中國企業所得稅法(「企業所得稅法」)及企業所得稅法實施條例,中國附屬公司於二零零八年一月一日

  根據於一九九四年一月一日生效之《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及於一九九五年一月二十七日

  生效之《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》之規定,出售或轉讓於中國之國有土地使用權、樓宇

  及其附屬設施之所有收入須就增值額(即銷售物業所得款項減可扣減開支(包括來自因自二零零四年一月一

  日起生效於中國銷售物業之收益之借款成本及物業發展開支))按介乎30%至60%之遞增稅率繳納土地增值

  稅,惟普通標準住宅之物業銷售之增值額不超過可扣減項目總額之總和之20%,則可獲豁免。

  由於本集團並無於香港產生或取得任何應評稅利潤,故並無作出香港利得稅撥備。

  根據百慕達及英屬處女群島(「英屬處女群島」)之規則及規例,本集團毋須就截至二零二一年及二零二零年

  計算作比較之過往中期報告期間之每股攤薄盈利時並無假設行使本公司之購股權,因購股權之行使價高於該

  本公司於截至二零二一年六月三十日止六個月並無尚未行使之購股權,此乃由於全部購股權已於二零二零年

  本集團之投資物業於二零二一年六月三十日之公平值,乃根據與本集團概無關連之獨立合資格專業估值師戴

  德梁行有限公司(「戴德梁行」)進行之估值得出。戴德梁行擁有適當之資格及具備近期於有關地點對類似物

  業進行估值之經驗。戴德梁行之地址為香港鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓。本集團之投資物業

  乃按市值基準個別估值,符合香港測量師學會頒佈之香港測量師學會物業估值準則(二零二零年版)。公平值

  乃參考有關市場上可比銷售交易及(如適用)使用投資法將現有租賃所產生之租金收入淨值撥作資本,並就

  該等物業之復歸潛力計提適當撥備計算得出。因此而導致之本集團投資物業公平值淨增加約103,938,000港

  元(截至二零二零年六月三十日止六個月:173,682,000港元),已直接於截至二零二一年六月三十日止六個

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團就若干投資物業產生後續開支約89,484,000港元(截至二零二

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團管理層改變主意,將若干住宅物業項目之公寓及商業單位由出

  售轉為出租作賺取租金之用。因此,與租戶訂立租賃協議後,賬面值約274,846,000港元之持作出售物業已

  轉撥至投資物業。期內就該等物業在損益賬確認公平值收益約122,917,000港元。

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團取得中國上海市閔行區兩幅地塊之土地使用權證。其中一幅地

  塊將開發為住宅物業並持作賺取租金之用,另一幅將有部分開發為商業大樓並持作賺取租金之用。因此,上

  年度分別作出之預付款項約919,974,000港元已於期內轉撥至投資物業。該等地塊之詳情載於附註10(ii)。

  (i)(a) 整筆款項為應付徐匯國資委及徐匯國資委控制之實體之款項,為非貿易性質、免息、無抵押及須按要求償還。

  (i)(b) 整筆款項為應付一名非控股股東之款項,為非貿易性質及無抵押。

  於二零二一年六月三十日,計入應付一名非控股股東款項金額為人民幣50,071,000元(相當於約60,211,000港元)(二零二零

  年十二月三十一日:人民幣50,079,000元(相當於約59,491,000港元))之款項,為從一名非控股股東所獲墊款貸款,固定年

  利率為於借款日期之三年期中國人民銀行基準貸款利率之108%,須於二零二一年七月十二日償還。

  於二零二一年六月三十日,應收一間合營企業款項約人民幣225,333,000元(相當於約270,963,000港元)(二零二零年十二

  月三十一日:人民幣130,127,000元(相當於約154,713,000港元)),為由本集團墊付予合營企業之款項,保證回報率為每年

  8%,以供其在中國武漢收購地塊及其後建設物業開發項目。本集團管理層認為,該筆款項將不會在報告期結束起計12個

  (ii)(b) 該等款項為應付本集團附屬公司非控股股東之款項,為非貿易性質及無抵押。

  於二零二一年六月三十日,計入應付非控股股東款項金額為人民幣151,086,000元(相當於約185,406,000港元)(二零二零

  年十二月三十一日:人民幣150,086,000元(相當於約178,292,000港元))之款項,為從一名非控股股東所獲墊款免息貸款。

  於二零二一年六月三十日,該等貸款已逾期並分類為流動負債,而本集團就償還安排與該非控股股東進行訴訟程序。本集

  團管理層已向其外聘法律顧問徵詢法律意見,並認為此事件對截至二零二一年六月三十日止六個月之簡明綜合財務報表並

  (iii) 該等款項為應付本集團中介控股公司(即上實控股)之款項,為非貿易性質、免息及須按要求償還。

  (iv) 該等款項為貿易性質、無抵押及免息。本集團就該等結餘獲給予30日平均信貸期。

  (i) 其他應收款項主要包括存置於相關政府機構有關待售發展中物業、持作出售物業及正在出售之物業之多項保證按金。於二

  零二一年六月三十日計入其他應收款項之款項人民幣8,260,000元(相當於約9,933,000港元)(二零二零年十二月三十一日:

  人民幣8,260,000元(相當於約9,812,000港元)),為通過一份由信託公司監管之信託貸款協議墊付予本集團其中一項投資

  物業之前租戶之附屬公司(「借款人」)之貸款。該筆款項須於二零二一年十二月三十一日償還。貸款之固定年利率為5%。

  (ii) 於過往年度,本集團與上海閔行土地局訂立土地使用權出讓合同,藉以收購中國上海一幅土地以開發住宅物業持作賺取租

  金之用,代價為人民幣649,100,000元。於二零二零年十二月三十一日,本集團支付之總額約人民幣674,861,000元(相當於

  約801,688,000港元)乃確認為該項收購之預付款項,當中包括土地使用權出讓合同之代價人民幣649,100,000元及契稅人

  民幣25,761,000元。截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團已取得土地使用權證,有關款項已轉撥至投資物業。

  於二零二零年九月十七日,本集團與上海閔行土地局訂立土地使用權出讓合同,藉以收購中國上海一幅土地以開發商業樓

  宇、酒店及餐飲業務,代價為人民幣428,650,000元。於二零二零年十二月三十一日,本集團支付之款額人民幣428,650,000

  元(相當於約509,206,000港元)乃確認為該項收購之預付款項。截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團已取得土地

  使用權證,有關款項已分別分配及轉撥至待售發展中物業、物業、廠房及設備以及投資物業。

  (iii) 截至二零二零年十二月三十一日止年度,本集團就中國天津市一幅拍賣作為潛在住宅項目之土地支付保證金人民幣

  450,000,000元(相當於約534,569,000港元)。於二零二零年十二月三十一日,本集團在拍賣中勝出,但尚未訂立土地使用

  權出讓合同。截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團已與天津市相關政府部門訂立土地使用權出讓合同,代價為人

  民幣2,660,000,000元,其中人民幣450,000,000元以上述保證金償付,餘額則以現金償付。本集團已取得土地使用權證,

  本集團容許對其酒店企業客戶提供90日之平均信貸期,而除非經特定批准,否則一般不會給予物業買家及租

  以下為本集團貿易應收款項(扣除虧損撥備)按於報告期末之發票日期呈列之賬齡分析:

  (ii) 該款項為代表上海政府部門就保障性住房向買方所收取之款項約1,479,984,000港元(二零二零年十二月三十一日:

  1,462,052,000港元),並已扣除應收上海政府部門之保障性住房之建築及其他相關成本及議定的利潤毛利款項約971,637,000

  港元(二零二零年十二月三十一日:959,863,000港元)。該筆款項須按要求償還。截至二零二一年六月三十日止六個月已向

  上海政府部門還款約253,539,000港元(二零二零年十二月三十一日:無)。

  (iii) 計入應計支出及其他應付款項結餘之款額約83,326,000港元(二零二零年十二月三十一日:無),為如附註18所載就新收購

  (iv) 其他應付稅項包括應付城市房地產稅、應付城市維護建設稅、應付營業稅及應付增值稅。

  (v) 該餘額主要指與發展中國住宅物業租賃市場有關之政府補貼之遞延部分。

  350,000,000港元按關連實體之外幣計值(截至二零二零年六月三十日止六個月:6,617,943,000港元,其中

  660,000,000港元按關連實體之外幣計值)。於二零二一年六月三十日,銀行及其他借款按浮動年利率介乎

  2.17厘至6.51厘(二零二零年十二月三十一日:3.8厘至6.51厘)計息,須於三個月至逾五年(二零二零年十二

  月三十一日:一年至逾五年)償還。該等借款乃為本集團之物業發展項目及一般營運資金而取得。

  截至二零二一年六月三十日止六個月,本集團亦已償還銀行及其他借款約688,643,000港元(截至二零二零年

  於二零二一年六月三十日,計入銀行及其他借款金額約為人民幣230,000,000元(相當於約276,575,000港元)

  之銀行借款及金額為人民幣57,600,000元(相當於約69,264,000港元)之其他借款,為就償還安排與一間集團

  實體之非控股股東出現爭議而拖欠之款項,乃分類為流動負債。本集團管理層已向其外聘法律顧問徵詢法律

  意見,並認為此等事件對截至二零二一年六月三十日止六個月之簡明綜合財務報表並無重大影響。

  本集團就提供予本集團物業單位買家之按揭貸款與若干銀行訂立協議,並已根據協議就該等銀行提供予買家

  之按揭貸款以存款作為抵押品及給予擔保。本集團管理層認為,相關買家在償還按揭貸款方面拖欠還款機會

  極微。倘有拖欠還款情況,本集團扣起之有關物業之可變現淨值足以收回結欠按揭還款本金連同應計利息及

  罰款。因此,並無就該等擔保於簡明綜合財務報表中根據香港財務報告準則第9號「財務工具」計提預期信貸

  本集團與一間銀行訂立協議,以就本集團一間聯營公司獲授予之銀行貸款提供公司擔保。於二零二一年六月

  三十日,本公司在該擔保下之最高負債,為該聯營公司獲授之未償還銀行貸款金額人民幣357,000,000元(相

  當於約429,293,000港元)(二零二零年十二月三十一日:人民幣357,000,000元(相當於約424,091,000港元))。

  (i) 除於本簡明綜合財務報表其他部分披露者外,本集團於期內曾與關連人士進行下列重大交易:

  本集團為由中國政府控制的上實集團集團(上實集團及其附屬公司統稱「上實集團集團」)旗下規模較大

  集團公司的一部分。本集團管理層認為,本公司受中國政府最終控制,而本集團所經營經濟環境現時

  受中國政府所控制、共同控制或具重大影響力的實體(「中國政府關連實體」)主導。除如上文及簡明綜

  合財務報表其他附註所披露與上實集團集團及徐匯國資委進行之交易外,本集團亦於日常業務過程中

  與其他中國政府關連實體進行業務。本集團之儲蓄存款、借貸及其他一般銀行融資乃於日常業務過程

  中與若干銀行存放或訂立,而該等銀行均為中國政府關連實體。因該等銀行交易性質使然,本集團管

  此外,本集團已訂立多項交易,包括與其他中國政府關連實體進行之買賣及其他經營開支。本集團管

  理層認為,該等交易在個別及整體方面均被認為對本集團截至二零二一年及二零二零年六月三十日止

  為進行財務報告,本集團部分財務工具乃按公平值計量。估計公平值時,在可用情況下,本集團會運用市場

  可觀察數據。倘沒有第一級輸入數據,本集團會委聘獨立合資格專業估值師進行估值。本集團管理層與估值

  本集團按公平值計入損益(「按公平值計入損益」)之財務資產及按公平值計入其他全面收入(「按公平值

  計入其他全面收入」)之股本工具於報告期末按公平值計量。下表載列資料展示如何釐定該等財務資產

  本集團管理層認為,截至二零二一年六月三十日止六個月內,按公平值計入其他全面收入之非上市股

  本工具之公平值並無重大變動,而貼現因子增加或減少5%亦不會對該等工具之公平值產生重大影響。

  於截至二零二一年六月三十日止六個月,第一級、第二級及第三級工具之間並無轉撥。

  其他財務資產及財務負債之公平值乃根據公認定價模式按折現現金流量分析釐定。

  本集團管理層認為,按攤銷成本列賬之其他財務資產及財務負債之賬面值與其公平值相若。

  二零二一年二月,本集團向獨立第三方收購昭海金融證券有限公司(「昭海金融證券」)之80%股權,現金代價

  為56,000,000港元。是次收購入賬作為業務合併。昭海金融證券在香港營運,主要從事證券買賣及投資組合

  管理。收購昭海金融證券乃旨在加強本集團業務之競爭力,並在香港開拓新維度。然而,於截至二零二一年

  六月三十日止六個月,昭海金融證券僅有限度營運,據本公司董事認為,昭海金融證券之業務不視為本集團

  收購昭海金融證券產生商譽,乃由於已付收購代價包括就昭海金融證券帶來預期收入增長、未來市場發展及

  組合勞動力之利益所支付之款項。該等利益不符合可識別無形資產之確認準則,因此並無與商譽分開確認。

  於截至二零二一年六月三十日止六個月已宣派末期股息每股普通股1.9港仙(二零二零年:1.8港仙)及特別股

  息每股普通股2.4港仙(二零二零年:2.3港仙),合共款項約206,672,000港元(截至二零二零年六月三十日止

  截至二零二一年六月三十日止六個月並無建議派發二零二一年中期股息,自報告期末以來亦無建議派發任何

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